卖房策略之(1、2)----售前装修很重要、卖房定价是根本
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送交者: by:topremax 于 北京时间 10/24/2008 发表于 8ok投资理财 (269 reads)
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卖房策略之(1)------售前装修很重要
前些时,本地华人网络中一篇叫《我的加拿大农民生活》的小说甚是热点。那位“潜伏”在你我之中的才子在小说中有一比喻如下：
“买房子这档子事其实和找老公的过程差不多。但凡长得困难点的姑娘，一般找老公的条件也比较实惠。所以大都能相夫教子地踏踏实实过日子。长得漂亮的也没大问题，因为有大把的选择。最难办的是有些中不溜秋不上不下但是又心比天高的女同胞们了。。。。。。买房子也是一个道理。你永远不可能找到百分之一百满意的房子的。只要能满足最主要的要求就可以了。”
他这比喻倒是蛮恰当的，不过经他这么一比喻，买卖房屋的中介行业不就成了“媒婆”的行当了？其实这“月老红娘”的，也是个好行业------促成了多少个“居有家”的美满梦想。
相亲找对象，要打扮得漂亮点，这卖房找买主，又何偿不是如此？所以说售前装修很重要，适当的装修布置能使房屋卖得快而且价格好。
售前装修可以从功能，维护，装饰等几个方面进行。
一，房屋功能方面的装修：
屋顶太旧漏雨，暖气炉太老不能正常工作，地库潮湿渗水，上下水管漏水，电路明显不够负荷，门窗老化密封不严。这些是房屋功能性方面的问题，会严重影响到房屋的出售和价格，一定要进行修缮。装修的结果可以保持和恢复房屋的市场价值，卖出时能收回投入的成本，但不要期望有太多的利润，因此，在这方面采用标准的装修即可。
二，房屋维护方面的修饰：
室外：冬天门前及时铲雪，夏天修剪草坪清理杂草，秋天清扫树叶，春天种养花草。修补门前车道的裂缝，修复破损的台阶，清理前门外窗剥落的油漆，清除屋沿落水管中的树叶，在房屋基础外墙边垫高铺碎石，修补内外墙裂纹。
室内：修补破损墙壁，清理地毯污渍，修理滴水的龙头，钉好松动的踢脚线，拧紧摇晃的扶手，换下烧坏的灯泡，调整变形的橱柜门。将厨房和卫生间油渍污迹彻底清除，打理得窗明几净。
房屋维护方面的修饰花钱不多，但花时间多。修饰后的房屋会给买家带来这样第一印象：这个房屋保养得不错的。有了好的第一印象，买家会将房屋看的更仔细些，会从正面来寻求房屋的更多优点。而这些优点，在将来的买卖合同谈判中，给卖家带来利益是不可简单地量化的。
三，房屋的装饰：
房屋的装饰属于锦上添花的工作。粉刷墙壁，买几幅漂亮的画挂上，撤掉一些不必要的家具和摆设，清理储柜，在向阳的窗前摆上些绿色植物，餐桌上再放一盆鲜花，重新布置和整理房间，让房间显得更宽敞，同时突出某种格调和品位。买家看房时十有八九会情不自禁地被这些装饰吸引，增加对房屋的好感。
房屋的功能正常，市场价值就有保障，买家对房屋有了好的第一印象，看房过程中又增加了对房屋的好感，这房子还愁卖不掉？当然不愁！但这合适的买家哪里来？且看下回《卖房定价是根本》。
卖房策略之(2)----卖房定价是根本
合适的定价会吸引来合适的买家，也是房子卖得快而好的根本。
卖房首先要作好的一件事就是要定好价。如何定好价，每个卖主也都有自己的想法，每个地产经纪都能说出自己的一套。是经纪为卖主定价，还是卖主自己定价？众说纷纭。下面就来谈谈定价的艺术和重要性。
其实，对卖主来说，如何定好价，关键还要靠经纪。因为目前来说，只有经纪手里全面掌握着一间房屋和周围邻居房屋过去的成交价和目前的市场价位。定价准确也是衡量是经纪专业水平的重要标准。一个称职的经纪，都能客观公正地收集资料，进行全面的分析对比，结合自己对市场走势的判断，作出一个CMA报告（Comparative Market Analysis），定出个合适的价钱。如何定价合适，这里要说的有：
1，不是定价高的就好。如果你想在1—2个月内将房子卖掉，通常房屋的叫价比成交价高不了多少，并随季节稍有浮动。如果一概而论，机械地套用某个公式或数据来定价，定出的价钱又不一定就合适。
2，叫价的艺术还在于对市场的了解和把握，季节性的影响也是必须考虑的因素。冬季的叫价和开春季节的叫价就有明显的不同。
3，你在的这条街一年来没有卖过房子和目前正有几间类似的房子在卖又会影响到 叫价的高低和效果。
4，如果你急着卖房又想卖个好价钱，叫价的策略又不同，其中之一就是叫价比市 场行情低，通过经纪采取措施，促成抢”Offer”的情形出现，这种情况下，通 常都能很快地卖出一个满意的价钱。
5，定价的决定权在卖主，如果卖主不急于出手，只想卖个好价钱，适当叫高也未尝不可。但一旦想卖出手时，长期上市卖不掉的记录又会对成交价产生负面影响。
6，你的房子明显好于周围邻居，在一条街里”鹤立鸡群”，这值得你自豪，但在卖房时你就得委屈点了。你的这只”鹤”的叫价和成交都会受到周围”鸡群”的拖累。如果情形正好反过来，那又恭喜你啦，因为通常都能卖出个好价钱。
7，先定个高价，看看市场反映，再作调整，一定不是个好主意。为什么？请看下期短文《看房的前四周是关键》。
后语：
美国的房地产市场还在黎明前的黑暗中挣扎，加拿大的房地产市场也过了最高峰，是将一落千丈还是细水长流下去，还难定论，但都是进入了买方市场。如何在买方市场里卖房？现特推出《卖房策略系列谈》，以供参考。
本文网址：http://8ok.com/bbs/200810/tzlc/3110.shtml
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